買賣不破租賃原則及押租金返還問題

買賣不破租賃原則及押租金返還問題
隨著不動產交易的頻繁進行，租賃契約與房屋買賣之間的法律衝突逐漸成為實務中的重要議題。在這樣的情境中，如何平衡「承租人的居住權利」與「新所有權人（買受人）的財產權利」成為法律適用的核心。

一、案例概要
甲擁有A屋，因置之已久，決定出租給乙。雙方訂立租賃契約，租期為112年7月1日至114年6月30日，乙當場支付三個月租金作為押租金，並順利入住。後來，甲於113年2月1日將A屋出售給丙，並辦理所有權移轉登記。
丙接手後，以「未曾承租契約」為由，要求乙搬離。然而，乙認為「租賃契約」有效，拒絕搬離。問題遂產生於：
1.丙要求乙搬離是否有理？
2.若乙最終同意搬離，押租金是否應返還？

二、「買賣不破租賃」原則之適用
1. 民法第425條規定：買賣不破租賃
根據民法第425條，當出租人將租賃中的不動產出售給他人時，租賃契約對於買受人仍然有效，這即是「買賣不破租賃」原則。
適用條件：
(1)房屋在出售前已存在有效的租賃契約。
(2)租賃契約期間未滿，且承租人依法居住於該房屋。
在本案例中，甲與乙之租賃契約係合法成立，且租期尚未結束。因此，丙作為新屋主應受租賃契約的拘束，無權要求乙搬離。

2. 民法第422條：「不定期租賃」與「定期租賃」之區別
(1)定期租賃：租賃期限經雙方明確約定，契約於期限屆滿後自然終止。
(2)不定期租賃：若雙方未約定租期，則視為不定期租賃，出租人得隨時終止契約。
本案例中，甲與乙已訂立「定期租賃契約」，租期至114年6月30日止，因此乙之租賃權利受法律保護，丙不得強迫乙提前搬離。

3. 丙之主張無效
丙以「未曾簽署租賃契約」為由要求乙搬離，忽略了民法第425條的適用。由於租賃契約具有「對抗買受人效力」，丙無法以不知租賃存在為理由解除契約。

三、押租金的返還問題
1. 押租金的性質
押租金的本質為承租人提供給出租人的擔保金，主要用於：
(1)承租人未繳租金之補償。
(2)房屋損壞之修繕費用。
若租賃期間結束，且承租人履行契約義務，則押租金應全額返還給承租人。

2. 民法第425條下的押租金移轉問題
當房屋所有權移轉給新買受人後，押租金的歸屬成為爭議焦點，主要有兩種學說：
(1)當然移轉說：
押租金契約屬於租賃契約的「從契約」，應隨租賃契約一併移轉至新屋主。押租金是保障租賃契約履行的擔保金，租賃契約移轉時，其從屬關係應當然移轉給新買受人。
(2)不當然移轉說：
押租金契約具有獨立性，屬於出租人與承租人之間的「要物契約」，不會隨租賃契約自動移轉。押租金的效力來自「實際交付」，若新買受人未取得押租金，則押租金契約不生對其效力。

四、最高法院見解：支持不當然移轉說
實務上，最高法院採取「不當然移轉說」，認為押租金屬於要物契約，未實際移轉給新買受人前，新買受人無須負擔押租金返還義務。
1.原因如下：押租金之效力來自出租人取得實際交付；房屋買賣時，押租金契約不當然移轉，新買受人無須承擔返還義務。
2.實務應用：若甲未將押租金移轉給丙，則：丙無須返還押租金；乙應向甲追討押租金。
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