抵押權消滅時效與建物所有人優先購買權之法律探討

抵押權消滅時效與建物所有人優先購買權之法律探討
壹、案情整理
甲有一塊自己的土地，並在上面自己蓋了一棟建築。
民國75年1月1日，甲向乙借了 1,000 萬元，雙方約定在民國87年1月1日要還清，並且甲把這塊土地拿去設定抵押給乙當借款保證。
結果到了還款日，甲沒有還錢。
民國107年1月1日，乙向法院申請要拍賣這塊土地來還錢。

甲不服，對法院說：
1.抵押權早就過期了——乙的抵押權已經因為時效關係消滅了，所以不能拿來拍賣。
2.我要優先買回來——就算真的要拍賣，我是地上這棟房子的主人，法律有給房子主人優先買地的權利，所以我要先買。

貳、前言
在不動產實務中，土地與建築物可能分屬不同權利人之情形並不罕見。當土地設定抵押而債務人未清償債務，抵押權人得依法聲請拍賣土地以回收債權。但若建物為他人所有，且建物所有人基於使用需求或保障居住權益，主張其對拍賣有優先購買權或否定抵押權效力，即會牽涉複雜的權利競合問題。本案正屬於此類典型案例，值得深入探討。

參、抵押權消滅時效之法律分析
一、民法第880條與抵押權之存續
依《民法》第880條：「以抵押權擔保之債權，其請求權已罹消滅時效者，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」本條意旨，在債權請求權完成時效後，若抵押權人未於五年內行使實現抵押權，則該抵押權也將失效。

在本案中，債權清償期限為民國87年1月1日，已於民國102年1月1日屆滿五年；乙卻遲至107年1月1日始聲請拍賣，依法應屬超過五年未實行抵押權。除非有中斷或中止時效事由存在（例如甲曾承認債務或部分清償），否則抵押權依法應視為消滅。

二、法院是否仍可執行拍賣
本案爭點之一即在於：是否可由法院逕行拍賣已罹時效之抵押物？

實務見解認為，即便主債權已罹於時效而抵押權於五年後應視為消滅，若未經債務人主張，法院仍可能進行拍賣程序。此與民法上「抗辯權非屬法院職權審查事項」之原則有關，即時效消滅屬於抗辯權，若甲未主張，法院不會主動適用。

但本案中，甲已明確主張抵押權罹時效消滅，依民法第141條：「債權本身消滅，其抵押權亦消滅。」且經過5年未行使者，應當無效。因此，若無例外情事，乙不得再主張抵押權並聲請拍賣，甲主張並非無理。

肆、地上建物所有人之優先購買權分析
一、適用法條：民法第104條第1項
依《民法》第104條第1項規定：「基地出賣時，其地上權人、典權人或承租人，有依同樣條件優先購買之權。」此條文旨在保障使用人長期在地上興建、耕作或居住之權益。

惟須注意，本條保護的前提是：「地上權人」或「承租人」，亦即須有合法使用基礎。甲雖為建物所有人，但其非土地之所有權人，亦非經由租賃、承攬等契約方式取得使用地權，其僅係基於共有關係占用整筆土地並自行建屋。實務認為，若未經其他共有人合意分管或同意建築，即不符合法定優先購買權之主體要件。

二、建物所有人是否可主張地上權成立？
依《民法》第876條：「於土地之上建築物，屬同一人所有者，推定其為地上權之設定。」但甲雖為建物所有人，土地卻為甲與他人之共有，非屬「同一人」所有，故不得適用推定地上權成立規定。

實務亦認為，若僅係自行占用並興建，未經其他共有人同意，該使用行為屬無權占有。因此，甲雖對建物有所有權，亦不得據此主張地上權及優先購買權。

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